외국인 부동산 매수, 왜 다시 뜨거운 이슈인가?

외국인 부동산 매수, 왜 다시 뜨거운 이슈인가?

2025년 들어 한국 부동산 외국인 매수에 대한 관심이 부쩍 높아졌습니다. 특히 외국인 부동산 투자가 서울과 제주 등 주요 지역에서 급증하면서, “외국인이 우리 집값을 끌어올린다”는 우려가 확산되고 있는데요. 이번 글에서는 겉보기 통계가 아니라, 실거래 동향과 정부 규제의 흐름을 심층 분석하며 실질적인 인사이트를 드리겠습니다.

★참고자료: 국토교통부, 다음, 조선일보, 코리아타임즈 등 수집하여 작성된 글입니다.

 

외국인 매수 급증! 2025 한국 부동산 외국인 매수, 정부 대응은 ?

 

① 외국인 매수 현황 (최근 1–2년 통계)

• 2023년 총 거래 건수: 외국인은 15,600여 건의 부동산 매매 완료로 사상 최고치를 기록하며 전체 거래의 ~0.9%를 차지.
• 2024년 말 기준: 외국인이 소유한 주택 수는 100,216호로, 전체 주택의 0.52%, 토지는 0.27%에 달함.
• 2025년 4월 동향: 월 기준 외국인 매수 건수는 1,610건으로, 지난해 최고치(2023년 11월 이후) 경신.
• 참고자료: 국토교통부, 다음, 조선일보, 코리아타임즈 등

요약: 한국 부동산 외국인 매수는 건수 기준 절대치는 작지만, 최근 1–2년간 상승세는 분명히 뚜렷합니다.

 

② 지역별 트렌드: 서울·부산·제주 중심

표: 2025년 외국인 부동산 거래 실거래 동향 (지역별)

지역외국인 보유 (2024 말)최근 매수 특징 

 

서울	23,741호 (23.7%)	강남3구 포함 고가 아파트, 7월 1–18일 120건 등기 → 전월 대비 14.3% 증가
경기	39,144호 (39.1%)	수도권 집중 매수, 중저가 아파트 인기
인천	9,983호 (10.0%)	공항 등 접근성 높은 지역 위주
제주	(통계 없음)	관광·임대 목적의 개별 매수 증가 추정
부산	별도 공개 미비	국제 관광과 연계된 일부 매수 존재

 

※ 제주·부산 등의 통계는 국토부 전체 외국인 주택 보유 건수 통계에서는 분리 공개되지 않으나, 지역 부동산 중개 사례를 통해 수요는 이어지는 것으로 확인됨.

 

③ 주요 실거래 사례 소개

• 서울 금천·구로·영등포구의 중저가 아파트 단지에서 중국인 투자자가 임대·투자 목적으로 다수 매수
• 강남3구 고가 아파트: 2023년 서울 외국인 거래 중 강남3구 비중이 23.3%로 전년 대비 3.7%포인트 상승
• 7월 초 서울 집합건물(아파트·오피스텔) 120건 등기 중 57건은 중국인 매수로, 직전 월보다 35%↑

 

④ 외국인 매수 증가 이유 분석

1. 환율 및 자금 조달
   • 외국인은 자국 금융기관에서 대출받아 한국의 LTV·DSR 규제를 피하고 있으며, 6·27 가계부채 대책 적용 대상이 아님
2. 투자 목적의 다변화
   • 중국, 미국 계열 자산가 중심으로 관광·임대 수익을 노린 투자 증가
3. 정책 환경 변화
   • 국내 공급 부족(허가·착공 감소), 높은 집값 상승 기대감, 정부의 규제 불균형이 외국인 부동산 투자를 자극
4. 국제 요인
   • 글로벌 금리 인상, 한국 경제 안정성에 대한 신뢰 회복, 외국인 유학생 증가 등도 간접적으로 영향을 미침

 

⑤ 정부 정책 및 규제 움직임

• 6·27 가계부채 대책: 내국인 LTV DSR 기준 강화 → 외국인은 규제 회피 가능, 서울 거래 증가
• 입법 움직임:
  • 더불어민주당 이언주 의원, 국민의힘 김은혜 의원 등 외국인 주택 취득을 신고에서 허가제로 전환하거나, 실거주 요건(3년 이상)을 의무화하는 법안 발의
• 서울시 조사 및 규제 강화: 자금 출처 조사 확대, 이상거래 의심 거래 모니터링 강화 계획

 

결론 및 전망

• 단기 전망: 규제 사각지대를 활용한 외국인의 집합건물 매수는 계속 증가할 가능성이 큽니다. 특히 자본 여력이 높은 중국, 미국 계열 투자자 중심의 수요가 이어질 것입니다.
• 중장기 시사점:
  • 정책 불균형 해소 없이는 내국인과의 역차별 논란이 심화될 수 있습니다.
  • 서울·수도권 공급 부족 구조가 지속되면 외국인 부동산 투자 유입이 집값 상승 동력으로 계속 작용할 것.
  • 규제 강화가 예상되지만, 단순 허가제가 아닌 상호주의 원칙, 실거주 요건, 자금 조달 추적 시스템 구축 등 정책의 실효성이 관건입니다.

 

실천 TIP 📝

1. 환율과 해외 대출 조건 확인: 외국인 투자자 입장에서, 자국 대출 상환 계획과 환율 리스크는 필수적 점검 요소입니다.
2. 정부 규제 변화 주시: 허가제 전환, 자금추적 강화 등 법안 발의 동향을 지속적으로 파악하고 대응해야 합니다.
3. 투자 목적에 맞춘 지역 선택: 서울 강남 고급주택은 임대 수익보다 가치 보존 목적에 적합하며, 경기도나 인천의 중저가 아파트는 임대수익형 투자에 유리할 수 있습니다.
4. 국내·외 금융상품 복합 활용: 환헤지 상품, 해외 대출과 연계한 금융 전략을 고려해 규제 회피 및 비용 절감을 노릴 수 있습니다.
5. 현지 시장 모니터링 강화: 지역별 실거래 동향, 신규 공급계획, 세율 변화 등을 정기적으로 체크해 투자 위험을 최소화해야 합니다.

※ 환헤지(환율 헤지) 상품은 환율 변동으로 인한 손실 위험을 줄이기 위한 금융 상품입니다. 쉽게 말해, 해외 투자나 외화 거래에서 원화와 외화 사이의 환율 변동을 방어하는 보험 같은 역할을 합니다.

 

이상으로 2025년 한국 부동산 외국인 매수와 외국인 부동산 투자의 실거래 동향, 그리고 정부 규제 움직임을 분석했습니다. 전문가 시각에서 바라본 구체적 사례와 시사점을 통해 50대 직장인 독자 분들께서도 충분히 이해하고 대응 전략을 세우실 수 있길 바랍니다.