임대차계약서 특약 조항 예시 종결판, 보증금을 지키는 단 한 줄
임대차계약서 특약사항은 보증금을 지키는 단 한 줄이면 됩니다.
전세나 월세 계약을 앞둔 사람들 중
임대차계약서의 ‘특약’이 얼마나 중요한지를 아는 사람은 많지 않습니다.
대부분은 공인중개사가 준비한 표준계약서 양식에 서명만 하고 넘어가지만,
실제로 분쟁이 생기는 지점은 ‘특약이 없어서’인 경우가 훨씬 많습니다.
보일러 고장, 에어컨 청소, 보증금 반환 기한, 벽지 복구비 문제…
이 모든 사안은 미리 특약으로 한 줄만 명시해 두었더라면 큰 갈등 없이 해결될 수 있는 내용입니다.
오늘은 실제 임대 현장에서 자주 발생하는 문제를 기준으로,
임대차계약서에 꼭 넣어야 할 특약 조항 예시들을 모아 알려드립니다.
왜 특약이 중요한가?
표준 임대차계약서는 기본적인 틀만 제공할 뿐,
세부적인 책임 분담은 빠져 있는 경우가 많습니다.
문제가 생겼을 때 법적 다툼 없이 해결하려면,
계약서에 명확한 문구로 책임 주체를 정해두는 것이 가장 확실한 방법입니다.
특약은 선택이 아닌 필수입니다.
임대인도, 임차인도 특약을 통해 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다.
실제 많이 쓰이는 특약 조항 예시
1. 설비 수리 책임 명시
“입주 후 1개월 이내 발견되는 고정 설비(보일러, 에어컨, 세면대, 배수 등)의 고장은 임대인이 무상으로 수리한다.”
→ 보일러나 에어컨이 고장 났을 때 책임 공방을 막을 수 있습니다.
자연 마모에 의한 고장은 원칙적으로 임대인 책임이지만,
특약이 없다면 분쟁 시 임차인이 입증을 요구받을 수 있습니다.
2. 보증금 반환 기한 및 지연 이자
“계약 만료일 기준 퇴실 완료 후 7일 이내 보증금을 전액 반환하며, 지연 시 연 10%의 이자를 지급한다.”
→ 실제로 보증금을 2~3개월 넘게 돌려주지 않는 임대인이 많습니다.
기한과 지연 시 불이익을 명시하면 임대인도 계약을 더 신중히 이행합니다.
3. 확정일자 및 전입신고 의무
“임차인은 계약일로부터 3일 이내 전입신고 및 확정일자를 받아야 하며, 미이행 시 손해에 대한 책임은 임차인이 진다.”
→ 확정일자 없이 전입신고만 하면 우선변제권이 없어집니다.
계약 당사자 모두의 책임을 명확히 해두면 법적 보호가 분명해집니다.
4. 원상복구 기준 명확화
“일반적인 생활 사용에 따른 벽지·바닥재의 오염은 원상복구 대상에서 제외하며, 고의 훼손 시에만 복구비를 부담한다.”
→ 퇴실 시 가장 빈번한 분쟁 중 하나가 ‘복구 범위’입니다.
경미한 오염까지 비용을 요구하는 임대인을 막을 수 있습니다.
5. 에어컨 및 환풍기 청소 상태 명시
“입주 전 에어컨, 환풍기 등 설비는 작동 가능 상태로 청소 완료 후 인도하며, 청소가 되어 있지 않거나 작동 불가 시 임대인이 책임진다.”
→ 6년간 청소되지 않은 에어컨을 임차인에게 떠넘기는 사례도 많습니다.
특약이 없다면 "이전 세입자도 그냥 썼다"는 식의 회피가 반복됩니다.
6. 반려동물 관련 조건
“소형 반려동물 1마리까지 허용하며, 이로 인한 피해 발생 시 임차인이 책임을 진다.”
→ 계약서에 애완동물 금지 여부가 없다면 퇴실 시 불이익을 요구받을 수 있습니다.
서로의 생활 조건을 명확히 조율하는 것이 좋습니다.
7. 주차 및 공용시설 사용
“1대 주차 가능하며, 장기 주차 시 사전 동의 필요. 공용시설 이용 시 관리규정 준수”
→ 주차 가능 여부를 정확히 기재하지 않으면 입주 후 분쟁이 생길 수 있습니다.
특히 원룸 건물의 경우 1가구 1주차 여부가 불확실한 곳이 많습니다.
특약 없이 생긴 실제 분쟁 사례
- 보일러가 고장 나서 추운 겨울을 보냈지만, 계약서에 수리 책임이 없어 결국 임차인이 부담
- 퇴실 시 벽지 얼룩을 이유로 보증금 50만 원 공제, 특약이 없으니 대응 불가
- 보증금 1억 원을 계약 종료 후 40일이 지나서야 돌려받은 사례, 기한이 없었기 때문
- 에어컨 작동이 안 됐지만 청소 여부에 대한 조항이 없어 임차인이 자비 청소 후 사용
→ 특약이 없으면, '입증할 수 없는 말'만 남습니다.
특약 작성 시 주의할 점
- 문장은 구체적이고 명확하게 작성하세요.
- “임대인이 알아서 한다” → ❌
- “입주 후 1개월 이내 발견된 하자는 임대인이 무상 수리한다” → ✅
- 반드시 서면으로 계약서에 삽입해야 합니다. 구두 약속은 인정받기 어렵습니다.
- 중개사가 ‘굳이 안 넣어도 된다’고 해도 요청하면 거절할 수 없습니다.
- 계약은 법적 효력을 갖는 양 당사자 간의 약속입니다.
- 계약서 보관은 기본, 사진 촬영 및 PDF 저장까지 병행하세요.
결론 – 한 줄의 특약이 수천만 원을 지킨다
임대차계약은 단지 ‘방을 빌리는 것’이 아니라, 큰 금액이 오가는 법적 계약입니다.
하지만 현실은, 단 한 줄의 문장 차이로 보증금을 잃고 분쟁에 휘말리는 일이 반복되고 있습니다.
지금 당신이 작성할 계약서에,
이 글에서 소개한 특약 중 몇 가지만 넣어도 분쟁 가능성은 절반 이하로 줄어듭니다.
"특약은 사소한 게 아닙니다.
그 한 문장이, 당신의 돈과 시간을 지킵니다."
요약 : 꼭 넣어야 할 특약 조항 TOP 7
- 설비 수리 책임 → 입주 후 일정기간 내 고장 시 임대인 부담
- 보증금 반환 기한 → 퇴실 후 7일 이내 반환, 지연 이자 명시
- 확정일자·전입신고 → 기한과 책임 주체 명시
- 원상복구 기준 → 일반 오염 제외, 고의 훼손만 부담
- 에어컨·환풍기 청소 → 인도 전 청소 완료 상태 명시
- 반려동물 조건 → 허용 범위 및 책임 명확화
- 주차·공용시설 이용 → 이용 조건을 문서로 남기기