[좋은 임대인 구별법] 나쁜 임대인의 유형과 임차인의 고통 사례

좋은 임대인 구별법, 의무를 지키는 집주인을 만나는 법

 

실무에서 나타나는 나쁜 임대인의 유형과 임차인의 고통 사례를 풀어봅니다.

 

전·월세 계약에서 가장 중요한 건 '누구와 계약하느냐'입니다.
아무리 집이 좋아도 임대인의 태도가 무책임하면 생활의 질, 안전, 보증금 모두 위협받을 수 있습니다.

이 글은 실제 임차인의 실무 고통 사례를 바탕으로,
임대인의 법적 책임과 주택임대차보호법·판례상 부담 주체를 구분하여,
좋은 임대인을 구별하는 기준을 알려드립니다.

 

사례 ① 보일러 고장 – "세입자가 쓰다가 고장 난 거죠?"

대학생 A 씨는 입주 한 달 만에 보일러가 작동하지 않아 임대인에게 요청했으나, “그건 당신이 쓰다가 고장 낸 거니까 고쳐야죠”라는 답변을 받았습니다.
기사 진단 결과는 ‘부품 노후로 인한 자연 고장’. A 씨는 자비로 수리비를 부담했습니다.

 

📌 책임 주체 분석

• 주택임대차보호법 및 대법원 판례(2003다29892):
  기본 설비의 고장은 임대인의 수선 의무에 해당합니다.
  👉 임대인 책임

 

사례 ② 욕실 환풍기 없음 – "그 정도는 불편함 참으셔야죠"

부산의 한 빌라에 입주한 직장인 김 씨는 욕실에 환풍기조차 없어 악취와 곰팡이에 시달렸고, 이에 대해 임대인은 "예전 세입자들도 불만 없었어요"라고 답변했습니다.

 

📌 책임 주체 분석

• 환기 설비는 위생·건강과 직결되는 기본 주거 기능에 해당하며,
• 판례에 따르면(서울남부지방법원 2016 가소 16858)
  환기 불량 등으로 곰팡이가 발생할 경우 임대인의 수리·보완 책임이 인정됨
  👉 임대인 책임

 

사례 ③ 6년 방치된 에어컨 – "그건 세입자가 청소해야죠"

50대 직장인 박 씨는 입주 후 에어컨이 작동하지 않아 점검했더니 곰팡이와 먼지로 내부가 막혀 청소가 불가피한 상황.
임대인은 “이전 세입자들도 그냥 썼다”며 청소 비용을 전가했습니다.

 

📌 책임 주체 분석

• 대법원 판례(2010다 4332):
  고정된 기본 설비(에어컨, 보일러, 세면기 등)는 정상 작동 상태로 제공해야 할 임대인의 의무
• 청소가 단순 먼지 제거가 아닌, 작동 불가한 상태의 문제라면 수선·관리 책임 포함
  👉 임대인 책임

 

사례 ④ 보증금 반환 지연 – "다음 세입자 들어와야 돈이 생기죠"

계약 기간이 끝난 임차인 조 씨는 퇴실 후 보증금을 돌려받지 못했습니다.
임대인은 “다음 사람 들어오면 줄게요”라고 했고, 3주간 보증금을 받지 못한 채 전전긍긍했습니다.

 

📌 책임 주체 분석

• 주택임대차보호법 제4조 및 민법 제623조
• 임대인은 계약 종료 및 퇴실 즉시 지체 없이 보증금을 반환할 의무가 있으며,
  대법원 판례(2006다 34387)는 지연 시 이자 지급까지 포함함
  👉 임대인 책임

 

사례 ⑤ 계약서에 특약 없음 – "그건 구두로 다 얘기했잖아요"

임대인 이 씨는 계약서에 수리, 반환, 설비 관련 조항을 기재하지 않은 채
“다 말로 약속했으니까 괜찮다”라고 했고, 실제로 문제가 생겼을 때 책임을 회피했습니다.

 

📌 책임 주체 분석

• 민법상 구두 약속도 효력이 있지만, 분쟁 발생 시 증명 어려움
• 대법원 판례(1993다 25243): 계약 관련 분쟁은 문서 증거 중심으로 판단
  👉 특약 없이 구두 약속만 있는 경우, 임차인이 법적으로 불리함
  → 계약서에 특약을 반드시 기재해야 임차인이 보호받을 수 있음

 

이렇게 하면 좋은 임대인을 구별할 수 있다

항목좋은 임대인의 특징

✅ 설비 점검	입주 전 보일러·에어컨 등 함께 작동 확인
✅ 문서화	수리 책임, 반환 기한 등을 특약으로 명확히 기재
✅ 즉각 응답	문제 발생 시 직접 연락, 신속한 수리
✅ 청결 상태 제공	에어컨, 방충망, 조명 등 청소된 상태로 제공
✅ 정직한 계약 태도	등기부등본, 관리비 내역 등 투명하게 공개

 

계약 전에 반드시 확인해야 할 체크리스트

• 등기부등본: 소유자와 계약자 일치 확인
• 입주 전 사진 기록: 하자 및 설비 상태 보존
• 계약서 특약: 수리 책임, 반환 기한, 설비 상태 포함
• 중개사 평판: “이 임대인, 문제없었나요?” 꼭 확인
• 반환 기한 명시: “퇴실 후 7일 이내 반환” 조항 필수

 

결론: "집보다 먼저, 사람을 봐야 합니다"

법은 임차인을 보호하지만, 현장은 다릅니다.
계약 전 임대인의 태도와 행동이 당신의 권리를 보호할 수도, 침해할 수도 있습니다.

• 묻고
• 기록하고
• 문서화하는 것,
• 이 세 가지가 좋은 임대인을 구별하는 핵심 기술입니다.

 

 

 

 

 

 

착한 임대인 구별법 – 요약박스

✔️ 계약 전에 반드시 확인하세요

🔹 설비 작동 상태 직접 확인 → 에어컨, 보일러, 환풍기 등 입주 전 함께 점검

🔹 에어컨 등 고정 설비의 청소 상태 → 6년 방치 사례처럼 심각한 오염은 임대인 책임

🔹 계약서에 특약 명확히 기재 → 수리 책임, 보증금 반환 기한은 꼭 문서화

🔹 보증금 반환 시기와 방식 → “퇴실 후 7일 이내 반환” 등 기한 명시 필수

🔹 임대인의 태도 및 평판 확인 → 중개사 또는 이전 세입자에게 직접 물어보기

🧾 💡 주택임대차보호법과 판례에 따르면:
설비 고장, 보일러·에어컨 청소, 환풍기 미설치는 임대인의 책임
계약서 미기재 시 임차인에게 불리할 수 있으므로 특약 필수
보증금 반환 지연은 위법이며 지연 이자도 청구 가능