등기부등본 제대로 보는 법 - 전세사기 예방 체크리스트

등기부등본 제대로 보는 법과 전세사기를 예방하는 체크리스트를 배워 위험에서 소중한 우리의 재산을 지켜보아요.

전·월세 계약을 앞둔 임차인에게 진짜 중요한 건 집 내부 상태보다 '서류 상태'입니다.
겉보기에 멀쩡한 집이 알고 보니 경매가 진행 중이거나, 보증금보다 훨씬 많은 근저당이 설정된 위험한 물건인 경우가 실제로 많습니다.
이런 피해는 대부분 등기부등본만 제대로 확인했어도 막을 수 있었던 일입니다.

전세사기 피해자가 되지 않기 위해, 지금부터 등기부등본을 어떻게 보고 활용해야 하는지 꼭 확인해보세요.

 

 

전세사기 예방 체크리스트

 

왜 등기부등본이 중요한가?

 

등기부등본은 해당 부동산의 법적 상태를 한눈에 보여주는 문서입니다.
쉽게 말해, 이 집이 누구 소유인지, 빚이 얼마나 잡혀 있는지, 법적 분쟁 중인지를 확인할 수 있는 공식 자료입니다.
대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)나 정부24에서도 손쉽게 열람할 수 있으며, 열람 비용은 약 700원 정도로 저렴합니다.

 

등기부등본의 구조와 확인 방법

등기부등본은 크게 세 가지 항목으로 나뉩니다.

 

첫째, 표제부에서는 집의 주소, 구조, 대지권 비율 등을 확인할 수 있습니다.
이 주소가 계약하려는 대상과 정확히 일치하는지부터 먼저 봐야 합니다.

 

둘째, 갑구는 소유자에 대한 정보가 담겨 있습니다.
여기에서 현재 소유자가 누구인지 확인하고, 계약하려는 사람과 동일한지를 꼭 비교해야 합니다.
만약 계약자가 실제 소유자가 아니라면 반드시 위임장과 인감증명서 등을 요구해야 합니다.

 

셋째, 을구는 가장 중요합니다.
을구에는 저당권, 근저당권, 가압류, 전세권 등 채권 관련 권리관계가 표시됩니다.

특히, 보증금보다 더 큰 금액의 근저당이 설정되어 있다면 매우 위험한 물건입니다.
해당 집이 경매에 넘어갈 경우, 선순위 채권자가 먼저 배당을 받기 때문에
임차인은 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

사례로 알아보는 전세사기 징후

한 신혼부부는 소유자가 아닌 사람과 계약을 맺었다가 큰 피해를 입었습니다.
등기부등본을 제대로 보지 않았고, 계약자는 실제 소유자와 전혀 무관한 사람이었습니다.
결국 보증금 1억 5천만 원을 날리고, 법적 대응에도 큰 어려움을 겪었습니다.

또 다른 사례에서는 보증금이 2억 원인데, 해당 주택에 3억 원짜리 근저당권이 설정되어 있었습니다.

입주 후 몇 개월 만에 집이 경매에 넘어갔고, 임차인은 순위에서 밀려 보증금 전액을 잃었습니다.
이 역시 계약 전 등기부등본 을구만 제대로 확인했다면 충분히 피할 수 있었던 일이었습니다.

심지어 어떤 경우는, 등기부등본에 ‘경매 개시’라는 문구가 선명하게 기재되어 있었음에도
중개사의 “별거 아니에요”라는 말만 믿고 계약을 진행한 피해자도 있습니다.
결국 법원에서 명도 소송을 당하고, 살던 집에서 강제 퇴거당하게 되었습니다.

 

안전한 계약을 위한 필수 확인사항

계약을 맺기 전에 반드시 등기부등본에 기재된 소유자 이름과 계약자의 신분증을 대조해야 합니다.
계약자가 대리인이라면, 위임장과 인감증명서를 요구하고 원본을 확인해야 합니다.

또한 을구에 설정된 저당권, 근저당권, 가압류, 전세권의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

특히, 금액이 크거나 설정일이 최근이라면 더욱 주의해야 합니다.

그리고 최근 등기변동이 자주 있었던 집은 더욱 조심해야 합니다.
짧은 시간에 소유권이 자주 바뀐 집은 깡통전세나 사기 가능성이 높기 때문입니다.

 

계약서 작성 시에는
“등기부등본과 계약 내용이 일치하지 않을 경우 계약은 무효로 한다”는 특약 문구를 반드시 삽입하는 것이 좋습니다.

 

계약 후에도 중요한 절차

계약이 끝났다고 안심할 수는 없습니다.
확정일자는 꼭 받아야 하며, 전입신고와 함께 진행하면 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

또한, 일정 금액 이상의 보증금을 맡긴 임차인은
전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것도 현명한 선택입니다.
HUG나 SGI 서울보증 등을 통해 가입할 수 있으며, 일정 요건 충족 시 국가에서 일부 보증금을 보장해줍니다.

 

결론: 보증금을 지키는 습관, 등기부등본 읽기

등기부등본을 제대로 읽는 일은 어렵지 않습니다.
단지 ‘읽어야 한다’는 필요성을 알고, 주소를 입력해 한 번만 조회해보는 것으로도
인생을 지킬 수 있는 방패가 될 수 있습니다.

계약서도 중요하지만,
그보다 먼저 ‘집의 법적 상태’를 살피는 습관을 들이세요.
그 문서 하나가 수천만 원, 수억 원의 보증금을 보호해주는 마지막 벽이 될 수 있습니다.

 

 

집을 잘 고르는 것도 중요하지만,
서류를 먼저 보는 사람이 진짜 피해를 막는 사람입니다.

 

 

 

 

✔️ 전세사기 예방을 위한 체크리스트

1. 등기부등본 소유자와 계약자 이름 반드시 대조
2. 보증금보다 큰 근저당·가압류 설정 여부 확인
3. ‘경매’, ‘가처분’ 문구가 있을 경우 계약 피하기
4. 최근 등기 변동이 잦은 경우 주의
5. 계약서에 특약 삽입 – "등기부와 불일치 시 계약 무효"
6. 확정일자 + 전입신고 함께 진행
7. 전세보증금 반환보증 가입 고려