오피스텔의 주택 수 포함 여부와 임대사업자 등록 시 세금 영향 완전 정리

오피스텔은 주거용 사용 여부와 임대사업자 등록 방식에 따라 1 가구 1 주택 비과세와 종합부동산세 과세가 달라진다. 실제 사례와 세무 원칙을 통해 시니어도 이해할 수 있도록 쉽게 정리하였습니다.

 

 

오피스텔의 주택 수 포함 여부와 임대사업자 등록 시 세금 영향

 

 

오피스텔은 주택인가, 업무시설인가

우리나라에서 오피스텔은 건축물대장상 업무시설로 분류되지만, 세법에서는 실제 사용하는 용도에 따라 주택으로 인정되기도 하고 제외되기도 하는 특수한 부동산이다. 즉, 공부상 용도와 관계없이 거주를 목적으로 사용하면 주택으로 보고, 사무실이나 상업용으로 사용하면 업무용 시설로 본다. 이 구분은 단순한 행정상의 차이가 아니라 양도세와 종합부동산세를 비롯한 각종 세금에서 큰 영향을 미친다. 따라서 오피스텔을 소유한 세대라면 반드시 이 점을 정확히 이해해야만 세금 부담을 줄이고 1 가구 1 주택 비과세 혜택을 지킬 수 있다.

 

1 가구 1 주택 비과세와 오피스텔의 관계

양도소득세법은 일정 요건을 충족한 1 가구 1 주택자에게 비과세 혜택을 부여한다. 보통 2년 이상 보유하고 수도권과 조정대상지역에서는 2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우 양도세가 면제된다. 그런데 이때 주택의 범위에 오피스텔이 포함되는지가 문제다. 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하거나 세입자가 거주하고 있다면 세법상 주택으로 간주되어 2 주택 이상이 되어버린다. 반면에 업무용으로 사용하고 세입자 또한 사무실로 활용하고 있다면 주택으로 보지 않기 때문에 1 가구 1 주택 요건이 유지된다. 결국 오피스텔의 실질적 사용 용도가 판정을 가르는 핵심이다.

 

임대사업자 등록과 세법상 효과

많은 사람들이 오피스텔을 임대사업자 등록하면 주택 수에서 빠질 수 있다고 오해하지만, 사실은 다르다. 오피스텔을 주거용 임대사업자로 등록하면 명백히 주택으로 인정되어 주택 수에 포함된다. 따라서 아파트 한 채를 보유한 상태에서 주거용 임대사업자로 오피스텔을 등록한다면 세법상 2 주택자가 되며, 양도세 비과세 혜택을 잃을 수 있다. 반면 오피스텔을 일반 임대사업자, 즉 업무용 시설 임대사업자로 등록한다면 주택이 아닌 업무용 부동산으로 구분되어 주택 수에 포함되지 않는다. 그러나 단순히 등록만 했다고 해서 업무용으로 인정되는 것은 아니고, 실제 임차인의 사용 형태가 주거인지 업무인지가 최종 판단 기준이 된다.

 

종합부동산세에서의 판단 기준

종부세 역시 오피스텔의 사용 용도에 따라 달라진다. 주거용으로 사용 중이거나 주거용 임대사업자 등록이 되어 있다면 주택으로 계산되어 종부세 주택 수에 포함된다. 반대로 업무용으로 사용하면 종부세 과세 대상 주택 수에서 빠지게 되어 세 부담이 줄어든다. 이는 국세청이 공부상 용도가 아니라 실질적 사용 상태를 기준으로 과세하기 때문이다. 따라서 임대차 계약서에 ‘주거용’으로 기재되어 있거나 관리비·전기요금 사용량 등이 주거용 패턴을 보인다면 주택으로 판단될 가능성이 크다.

 

실제 사례를 통한 이해

예를 들어 아파트 한 채를 보유하고 있으면서 오피스텔을 세입자에게 거주용으로 임대했다면, 이 경우는 2 주택이 되어 아파트 매도 시 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 반대로 아파트를 보유하면서 오피스텔을 사무실로 임대하고 임대차계약서에 업무용으로 명시했다면, 세법상 1 주택으로 인정되어 아파트 매도 시 1 가구 1 주택 비과세가 가능하다. 또한 아파트를 매도한 후 본인이 오피스텔로 이사해 거주한다면, 오피스텔 역시 주택으로 보아 1 주택자의 혜택을 누릴 수 있다. 이처럼 오피스텔은 동일한 형태의 건물이라도 임대 형태와 실제 사용 용도에 따라 결과가 완전히 달라진다.

 

시니어 세대가 주의해야 할 점

50대와 60대 이후의 시니어 세대가 노후 대비용으로 오피스텔 투자와 임대를 선택할 때는 반드시 세금 측면을 고려해야 한다. 단순히 월세 수익만 보고 투자했다가 나중에 아파트 매도 시 비과세 혜택을 놓치는 사례가 적지 않다. 특히 주거용 임대사업자로 등록하면 세금상으로 주택 수가 늘어나기 때문에 신중한 판단이 필요하다. 반대로 업무용 임대사업자로 등록하고 임차인이 실제로 사무실로 활용한다면 주택 수에 포함되지 않아 절세 효과를 볼 수 있다. 따라서 투자 목적이 단순 임대 수익인지, 혹은 장기 보유 후 매도까지 고려한 절세 전략인지에 따라 오피스텔의 활용 방식을 결정해야 한다.

 

국세청의 과세 원칙

국세청은 형식보다는 실질을 우선하는 원칙을 적용한다. 따라서 오피스텔이 건축물대장상 업무시설로 되어 있더라도 실제 사람이 거주한다면 주택으로 과세한다. 임대사업자 등록 또한 마찬가지다. 단순히 등록 유형만으로 판정하지 않고 임대차계약서, 관리비 고지서, 전기와 수도 사용 내역 등을 종합적으로 검토한다. 따라서 절세를 위해서는 임차인의 실제 사용 형태를 명확히 구분하고 증빙 자료를 잘 보관해야 한다.